投资惠州，选择市区还是临深（惠阳、大亚湾）？？？

今年2月《粤港澳大湾区》纲要公布以来，就粤内九市：各媒体关于楼市的预测、投资的方向看法各有秋色。但有一点却不谋而合——外地客户投资惠州。

9+2城市群——粤港澳大湾区

2月18日《粤港澳大湾区发展纲要》正式公布，纵观整个湾区，粤内九市唯有肇庆和惠州没有限购，湾区都市群的核心城市是深圳、香港、澳门、广州、珠海，以此为核，带动周边城市发展。

显然惠州的位置更尽人意，接壤深圳、临香港，在承接资源方面的优势可谓是屈指一算。

首先是广州和深圳。都是“第一梯队”，广州定位综合中心，深圳定位经济中心，这两个城市都位列与大湾区规划中的四个中心城市，未来获得更多利好政策支持是肯定的。再加上本身的经济、人口的基础，未来这个两个城市发展提速，人口增加，楼市、楼价也肯定有更好的提升。但这两个城市也是楼市调控最严厉的城市，即便最近限签、限价有所放松，但限购、限贷政策估计会长期坚持，而且保持高规格地执行。这将导致各种资金非常难以进入，所以即使有重大利好，也不见得能有大批资金进入到广、深的楼市。

再来看看处于第二梯队的珠海、佛山、东莞、中山四个城市，定位基本就是承接“第一梯队”创新产业的生产任务。好的方面是生产环节需要的人比较多，加上都是创新产业，附加值也较高；相对的劣势是生产环节没有“第一梯队”头部环节的附加值高，简单说就是没有“第一梯队”几个城市的人有钱。所以以上四城的楼市将呈现需求旺盛，但相对而言购买力没“第一梯队”强的特征。在调控政策方面，“第二梯队”也有限购的政策捆绑，但最近全国掀起微放松大潮，而放松的城市多为类似“第二梯队”这些制造业为主的二线城市。再加上江湖已经开始传闻佛山缩小限购区域，中山东莞也计划微调政策。所以这四个城市未来将会呈现供需两旺，政策适度，价格稳中有涨的趋势。（注：珠海介于一二梯队之间，调控政策过严，未来会逐步撤出部分）

然后看看惠州、江门、肇庆这个“第三梯队”。粗略概括就是承接传统产业，简单理解就是揽下珠三角各城市手中的脏活、累活、赚钱少的活。以前大家都干这些，导致产能过剩，现在“第一、第二梯队”都别干了，由他们仨干。这样的好处是降低了区域内的竞争压，但集中干传统产业的劣势大家也是知道的……。因为这样的产业定位，所以这三个城市未来的特征可能将是：人口增速较快，人均消费力增速中等。基本上就是综合各方面更弱的“第二梯队”而已。但在楼市政策方面这三个城市都是比较宽松的，外来资金进入受限不多，所以也吸引了非常多投资者的目光。

惠阳很可能成为深圳的“飞地”。惠州虽然在定位上是大湾区的“第三梯队”，但由于紧邻深圳，所以惠州并不甘心只干“脏活、累活”。在目前惠州产业布局看，明显主动地往香港、深圳靠拢，目的就是争取承接两大城市创新产业。从已经成型的结构看，至少惠州的临深区域已经是“第二梯队”的架势了。其次还有一点，深圳地域面积只有广州的三分之一，无论发展空间和生活空间已经出现了“拥挤”的感觉，所以大量的需要一定被迫外溢，这时候惠州的不限购就成为了巨大的优势。其实市场已经看到了这个趋势，惠州的临深片区的楼市之前一直都是深圳客的天下，而最近非深、惠的外地客户比例越来越大。

稍微补充一下，广州增城、从化是一线城市中仅有的不限购区域，政策优势也比较明显，但从化没产业，增城太大，发展不均衡，所以不单独拿出来。

湾区楼市前景排序：

第一梯队：惠阳（惠州）、前海、南沙、横琴；

第二梯队：深圳、广州

第三梯队：珠海、东莞、佛山、中山

第四梯队：惠州、江门、肇庆

深圳斥资1.4万亿——东进

即便深圳这座城市面积不大，但是经济实力却遥遥领先内地一半的省份，这种高度集中、集约的格局，必然触发深圳的向外扩展的井喷效应。

从面积上来看，若把深圳、深莞惠、粤东六市作为三个主体，粤东六市的面积为深莞惠的3倍，是深圳的23.8倍；在人口密度方面，粤东六市是深莞惠的35%，是深圳的10%。2000平方公里的深圳，土地面积在一二线城市中居末位，但土地开发强度达到了48.5%，远超出30%的警戒线。

显然，深圳急需一个战略发展大空间——深圳东！

“深圳东”概念在深圳人心目中就是指惠阳和环大亚湾。

深圳本身的龙岗、坪山和大鹏是“深圳东部”。

“深圳东”与“深圳东部”已经成为深圳人心目中的深圳东东部战略板块。

长期以来，深圳的发展一直是“西强东弱”，惠阳自然也没有强劲动力启动。就连盐田区、坪山新区、大鹏新区尚处于深圳轨道交通覆盖盲区，公交占机动化分担率偏低（坪山新区仅35%），道路网络“西密东疏”也很明显。

“东进战略”交通发展包括三方面的内容中第一项就是——深圳通过东部地区加强和东莞、惠州、河源、汕尾广东东部区域的交通联系。

深圳东进战略呈现出对惠阳和环大亚湾特别有利的一面——

1、南坪快速三期动工，通车后，将快速串联起坪山、龙华、南山和大亚湾40分钟连接全程，从此惠深无边界；

2、龙海二路、惠大高速通车，接驳深圳丹梓大道、大亚湾到坪山新区和龙岗，10分钟即可到达；

3、2016年2月份盐排、盐坝高速取消收费，深圳大亚湾出行成本大幅度减少；

4、2016年3月深圳市交通运输委员会发布加快水官高速政府回购公告；“十三五”期间，赣深高铁、深惠城轨将开建；

5、地铁14号线延伸到惠州南站，惠深同城正式进入时间轨道。

惠州规划——交通助力

夏深高铁于2013年通车，把惠阳和深圳距离缩至27分钟；2018年10月，广深港高铁接入惠州南站，68分钟直达香港，使得惠阳的价值更加凸显。

根据惠州住建局给出的规划图示，深圳8、14、16、19号线分别接入惠阳大亚湾境内，与惠州1号线接驳；另外惠阳至惠东的城际延伸至深圳境内接入中南虎龙城际和中深惠汕城际（初步方案）、深圳14号支线（新21号线）到新圩。

惠城（市区）区域与深圳对接线为深惠城际与莞惠城际交汇于仲恺，去往惠州北站方向，另外就是在建的赣深高铁惠州北站链接深圳北。

不但轨道交通方面惠阳优于惠城，在物理距离上也是邻里关系，综述而言，惠阳大亚湾更具有投资意义。

另外，李嘉诚200亿打造的惠州港码头直达香港维多利亚港，货运已经开通，预计或将开通二期，届时惠州与香港的距离或将缩至50分钟，其价值可以预见！

故而，我个人更看好惠阳大亚湾的前景。

未来的粤港澳大湾区发展再好，你不参与，与你无关；房价无论如何，你不买房，一样得帮房东付月供，可能小孩子学都没得上!

我国的房子不但具有居住属性，它与学校、户口、资产等多因素挂钩，导致他只会上涨！

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